Auf Pump
Was die Immobilienkrise für die Spanier bedeutet von Raúl Guillén
Es ist nicht so, dass die Krise offensichtlich wäre in den Straßen von Madrid – obwohl Spanien eines der von der weltweiten Rezession am härtesten betroffenen Länder ist. Arbeiter, die nach Werkschließungen ihre Jobs verloren haben, oder auch Leute mit Zeitverträgen, die nicht verlängert wurden, machen schon mal ihrem Ärger Luft, aber ansonsten geht das Leben weiter wie zuvor. Allerdings haben die Leute den Gürtel ein paar Löcher enger geschnallt. In den Supermärkten werden 70 Prozent weniger Waren verkauft. Nur No-Name-Produkte seien stärker gefragt, erzählt ein Angestellter im Einkaufszentrum. Die Bars sind zur Stunde des Aperitivo nicht ganz so voll wie früher, die Terrassen am Abend weniger laut und die langen madrilenischen Nächte nicht mehr ganz so bunt.
Ein unübersehbares Zeichen der Krise sind allerdings die Schilder „Zu verkaufen“, von denen immer mehr an den Balkonen der Häuser auftauchen. Und ein Blick in die Auslage irgendeiner beliebigen Immobilienagentur reicht aus, um festzustellen, dass die Wohnungspreise tatsächlich um rund 30 Prozent gesunken sind, wie die offizielle Statistik behauptet.
In Aluche zum Beispiel, einem Arbeiterviertel im ersten Expansionsgürtel von Madrid, wurde 2006 eine 65-Quadratmeter-Wohnung im dritten Stock mit Fahrstuhl für 240 000 Euro angeboten. Im Mai 2009 kostet ein solches Objekt noch 160 000 bis 170 000 Euro. Die Maklerfirmen haben seit 2007 mehr als 40 Prozent ihrer Agenturen geschlossen. Betritt man aber eines der verbliebenen Büros, trifft man auf freundlich lächelnde Gesichter: die Geschäfte gehen weiter. Viele Spanier haben ihr Wohneigentum über einen Immobilienmakler erworben. Mit 86 Prozent Wohneigentümern war Spanien ein Vorbild für Länder, die Eigentumsförderung zum Hauptziel ihrer Wohnungsbaupolitik gemacht hatten.
Aber diesen Zugang zum Wohneigentum bezahlten die allermeisten Käufer mit einer langfristigen Verschuldung: Zwischen 2004 und 2007 wurden in ganz Spanien fünf Millionen hypothekengesicherte Kredite für den Wohnungskauf vergeben. Parallel dazu nahmen auch andere Verschuldungsformen zu: Konsumkredite (wobei die Wohnung häufig als Sicherheit diente), Kreditkarten aller Art, Schnellkredite über Finanzierungsagenturen am Rande der Legalität (mit Zinssätzen von bis zu 25 Prozent) oder über private Kreditvermittlungsfirmen.
Ester, Ángel und die Banken
Das ging so weit, dass viele Kredite gar nicht mehr für den Erwerb eines bestimmten Gutes aufgenommen, sondern selbst als Konsumprodukte wahrgenommen wurden. Fast täglich bekam man Werbepost oder Anrufe von irgendwelchen Leuten, die einem ein paar tausend Euro „zur Verfügung stellen“ wollen, egal für welchen Zweck. Für das leichtfertige Eingehen auf solche Kreditangebote bekommen viele Haushalte mit dem Ausbruch der Krise nun die Rechnung präsentiert.
Im letzten Quartal 2008 lag die Verschuldungsquote – das Verhältnis der Schulden zum verfügbaren Jahreseinkommen – in Spanien bei 125 Prozent. Auch die Fälle von Zahlungsverzug bei Hypothekenkrediten gingen 2008 um das Dreifache in die Höhe. Für 2009 erwartet man 500 000 neue Verfahren gegen Haushalte, die ihre Privatkredite nicht bedient haben, und über 85 000 neue Hypothekenvollstreckungen. Das wären dreimal mehr als 2007.1
Um die Auswirkungen dieser Entwicklung zu verstehen, sollte man als vorgeblicher Kaufinteressent einen Immobilienmakler aufsuchen. Der wird als Erstes versichern, genau jetzt sei der beste Zeitpunkt zum Kaufen. Dann wird er eine„unverbindliche Finanzstudie“ erstellen, aus der wir erfahren, was wir zu zahlen haben werden. Sodann wird der Makler – so wir es wünschen – bei einer Bank die Hypothek für uns beantragen. Dazu will er nicht nur unsere Gehaltseinkommen wissen, sondern auch die gegenüber dem Fiskus nicht deklarierten Einkünfte (dezent als „B-Einkommen“ bezeichnet), die Ersparnisse und die Einkommen möglicher Bürgen innerhalb der Familie.
Man wird uns auch in die Geheimnisse des „Verkehrswerts“ einweihen: die gutachtliche Festsetzung des Werts der Immobilie. Dieser Verkehrswert, auf den die Makleragentur durchaus Einfluss nehmen kann, wie man uns eilfertig versichert, gibt der Bank den Finanzrahmen für die Kreditgewährung vor. Die Differenz zwischen – überhöhtem – Verkehrswert und Kaufpreis macht es möglich, die Nebenkosten der Transaktion abzudecken: Kaufsteuern, Notariatsgebühren und natürlich die Kommissionen für Makler und Kreditgeber.
Anschließend wird die Laufzeit für unseren Kredit errechnet, also etwa 30, 35 oder 40 Jahre. Diese Laufzeit hängt wiederum von der „Letra“ ab, der monatlichen Zins- und Tilgungsrate, die 40 Prozent unseres Monatseinkommens nicht übersteigen soll (man könne aber auch darüber gehen, wird uns angedeutet, zumal wenn man die „B-Einkünfte“ berücksichtigt). Allerdings, und das ist eine der deutlichsten Folgen der Krise, sind viele heute außerstande, die früher vereinbarten Tilgungskonditionen weiter zu erfüllen. Ganz zu schweigen von Leuten mit Monatsraten, die 40 Prozent ihrer Einkommen übersteigen, und das waren während des Immobilienbooms ziemlich viele.
Die exzessiven Methoden dieser Boomperiode – überzogene Verkehrswerte, Kredite an der Grenze des Leistbaren – werden heute nicht mehr so krass praktiziert, kommen aber immer noch vor.
Ester und Ángel beschlossen im Jahr 2004, eine Wohnung zu kaufen. „Für Mietwohnungen habe ich mich nicht interessiert, ich habe noch nicht mal daran gedacht“, gibt Ester zu. Bezahlbare Mieten sind in Spanien schon seit jeher Mangelware. Hier hatte die Wohnungspolitik stets das Ziel, über Steueranreize und leichten Zugang zu Krediten das Eigentum zu fördern.
Esters Eltern haben, obwohl sie in Madrid wohnen, nach und nach Immobilien im südlichen Umland gekauft, wo die Preise noch erschwinglich waren: in Leganés, 11 Kilometer von Madrid entfernt, in Fuenlabrada (22 km), Valdemoro (27 km) und Seseña (36 km). Obwohl dieses Vorgehen ein wenig ungewöhnlich ist, zeigt es sehr schön, wie das durch die Wertsteigerung der Immobilie gewonnene Geld dazu verwandt wird, ein immer „besseres“ Haus – das letzte in Seseña ist ein Chalet mit Garten – zu erwerben. Da aber die Wertsteigerung der eigenen Wohnung natürlich nicht vor den umliegenden Häusern Halt macht, muss man sich, wenn man ein wie auch immer geartetes „besseres“ Haus haben will, immer weiter von der Stadt entfernen.
Darüber wurde damals aber kaum nachgedacht, da die außerordentliche Wertsteigerung der Wohnungen den Blick verstellte: Während des ersten Immobilienbooms im Spanien der späten 1980er-Jahre waren jährliche Wertzuwächse von 25 Prozent die Regel. Man musste sein Haus nicht einmal abbezahlt haben. Mit dem Verkaufspreis konnte man die alte Hypothek tilgen, mit dem Rest die Anzahlung für ein neues Haus leisten und dann eine neue Hypothek aufnehmen.
Obwohl Ester und Ángel zum Zeitpunkt des Kaufs nicht darüber nachdachten, war die ständige Wertsteigerung (im Rekordjahr 2004 zum Beispiel 18 Prozent gegenüber dem Vorjahr) ein wichtiger Ansporn zum Kauf in den Jahren des zweiten Booms, der von 1999 bis 2007 anhielt. Im Licht der aktuellen Entwicklung kann Ester die damals gängigen Überzeugungen nicht mehr nachvollziehen und auch nicht mehr den Slogan: „Miete zahlen ist rausgeworfenes Geld.“ Rückblickend meint sie: „Klar ist es rausgeworfenes Geld, wenn man unbedingt etwas Eigenes haben will. Alle unsere Freunde haben Häuser gekauft. Ich erinnere mich, dass ich damals meinem Mann gesagt habe: Entweder steigen wir da ein oder der Zug fährt ohne uns ab und es wird immer teurer.“
Diese Entschlossenheit, ein Haus selbst zu völlig unrealistischen Preisen zu kaufen, und die unverhältnismäßige Verschuldung waren die Grundlagen des Immobilienbooms. Obwohl Ester und Ángel beide in Madrid arbeiten, entschieden sie sich für eine Zweizimmerwohnung von 64 Quadratmetern, die ihnen die Maklerfirma in Valdemoro zum Preis von 165 000 Euro vermittelt hat. Als Einstiegsfinanzierung diente ein Privatkredit von 9 000 Euro, den sie dank der Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis rasch abzahlen würden, dachten sie. Die Unterzeichnung der Urkunden vor dem Notar ging so schnell über die Bühne, dass sie keine Zeit hatten, die Papiere vorher zu überprüfen – ein Recht, auf das selten hingewiesen wird. In Esters Fall wurde die Kreditvereinbarung durch in letzter Minute eingefügte Veränderungen modifiziert, wie sie später bitter feststellte.
„Alles war schon im Gang. Meine Eltern, die als Bürgen fungierten, und die Wohnungseigentümer waren anwesend. Ich wollte die Wohnung und das bereits gezahlte Geld nicht verlieren. Aber heute sage ich mir manchmal: Hätte ich nur damals vor all diesen Leuten in ihren schicken Anzügen – im Nebenzimmer des Notars warteten der Direktor und der Vizedirektor der Bank, die Frau von der Maklerfirma und noch zwei aus der Kreditabteilung der Bank –, hätte ich da gesagt, auf die Gefahr hin, dass mich alle für bekloppt halten: Ich unterschreibe jetzt nicht. Das hätte ich nämlich sagen sollen. Aber woher hätte ich dazu den Mut und das Wissen haben sollen? In dem Moment wollte ich nichts anderes als diese Wohnung kaufen. Ich war komplett benebelt, geblendet von der Tatsache, dass wir es geschafft hatten und ich nur noch unterschreiben musste.“
So fand sich das Paar mit einer Hypothek über 40 Jahre, wie vereinbart. Aber als Partner hatten sie eine Bank, die sie nicht ausgesucht hatten, und deren Zinssatz lag höher. Ihre Verschuldung war damit auf 189 000 Euro gestiegen. Im Allgemeinen rechnet man in Spanien 10 Prozent des Kaufpreises zusätzlich für Gebühren und Steuern. Für Ester und Ángel waren es 14,5 Prozent. Damit blieb kein Geld für die Tilgung der ersten Kreditrate von 9 000 Euro. Zu ihrem Unglück fanden die beiden heraus, dass das spanische Recht keine Rücktrittsmöglichkeit kennt, wenn beide Vertragsparteien bei der Unterzeichnung anwesend sind.
Auf solche Weise haben viele Spanier mehr oder weniger unfreiwillig einen völlig undurchschaubaren Finanzierungsvertrag unterschrieben, der bis zu ihrem Lebensende einen erheblichen Teil ihres Einkommens frisst.
Anfangs entsprachen die Raten, die Ester und Ángel zu zahlen hatten, durchaus ihren Erwartungen: 770 Euro monatlich oder 38 Prozent ihrer Einkünfte. Ein Jahr nach dem Kauf wurde Ester schwanger und verlor – wohl deshalb – ihren Job als Verwaltungsassistentin.
Sie konnte sich allerdings kaum wehren, weil Unternehmer eine Kündigung ohne wirklichen Anlass aussprechen können, wenn sie binnen 48 Stunden eine Abfindung zahlen, die bei 45 Tageslöhnen pro Arbeitsjahr liegt. Seither hat Ester immer nur kleine befristete Jobs bekommen, wie 30 Prozent der spanischen Arbeitskräfte. Seit 2008 findet sie überhaupt keine Arbeit mehr.
Die Zinssteigerungen, die das Jahr 2008 brachte, erhöhten die monatlichen Raten auf 1 130 Euro. Im November wurde auch Ángel entlassen und musste auf ausstehende Zahlungen warten. Zum ersten Mal konnten sie die fällige Rate nicht zahlen. „Wir dachten, im nächsten Monat würden wir das nachzahlen können und irgendwie mit der Kreditkarte durchkommen. Aber im zweiten Monat konnten wir auch nicht zahlen, und dann wurde es wie ein Schneeball immer größer.“
Als Ángel schließlich einen neue Stelle fand, konnten sie mit der Bank über die Zahlung der ausstehenden Raten verhandeln – genau in dem Moment, da ihnen die gerichtliche Pfändung der Wohnung angedroht wurde.
Die Bank bot einen neuen Kredit zur sofortigen Begleichung der fälligen Zahlungen. Außerdem sollten sie die Bank zum Einzug ihres Gehalts ermächtigen und mit ihr eine Lebens- und Hausratsversicherung abschließen sowie einen Zinsaufschlag akzeptieren. Eine Klausel des neuen Vertrags legte außerdem fest, den Zinssatz bei mindestens 3,6 Prozent zu halten – und das Ende 2008, als der Leitzins diese Grenze bereits unterschritten hatte.
Entsetzt wiesen sie dieses „Angebot“ zurück und zahlten irgendwie ihre Raten weiter, ohne die ausstehenden zu begleichen – in der Hoffnung, dass sie die Bank dazu bewegen könnten, die angedrohte Zwangsvollstreckung zurückzunehmen.
In Spanien gibt es kein Gesetz, das überschuldeten Familien einen Ausweg aus solchen Situationen ermöglicht. Es gibt nur die Privatinsolvenz, für die man einen Anwalt heranziehen muss, der dann für die freiwillige gerichtliche Liquidierung des Vermögens und die bevorzugte Befriedigung der Gläubiger aus der Konkursmasse sorgt.
Am Ende nahmen Esters Eltern einen Kredit auf, um dem Paar aus der Patsche zu helfen. Heute sagt Ester: „Ich bin überzeugt, dass du in diesem Land umso besser dran bist und umso besser lebst, je mehr du dich wie ein Freibeuter aufführst. Wer gerissen ist, dem geht’s am besten. Inzwischen gehe ich davon aus, dass jeder darauf aus ist, mich über den Tisch zu ziehen.“ Ester meint damit vor allem die Banken, denn erst jetzt hat sie ausgerechnet, was sie an die Bank bezahlen wird: 369 600 Euro für eine Wohnung, die 165 000 Euro kostet – und das noch bei der ursprünglichen Regelung. „Ich wollte andere Dinge machen, studieren, das Abitur nachholen. Und jetzt sitze ich hier mit einer Wohnung und sonst gar nichts.“
Víctor von der Möbelfabrik
Víctor, geschieden, zwei Kinder, führt seine Probleme nur zum Teil auf den Auftragsrückgang bei seiner Firma zurück, viel wichtiger waren die steigenden Zinsen. Er arbeitet in einer Möbelfabrik, wo er durch seine berufliche Erfahrung die Designabteilung ersetzt. Er verdient 1 000 Euro im Monat als Grundgehalt, was für die Hälfte der Arbeitnehmer in Spanien das Maximaleinkommen bedeutet. Aber wenn das Geschäft normal läuft, bekommt er noch Zuschläge unter „B“ und kommt damit auf 1 600 bis 1 800 Euro. Er lebt und arbeitet in Fuensalida, einer Stadt in der Provinz Toledo, südlich von Madrid. Er braucht nur fünf Minuten zur Arbeit aber in Fuensalida leben viele, die in der 70 km entfernten Hauptstadt arbeiten.
Im Jahr 2005 kaufte Victor eine Wohnung mit 115 Quadratmetern für 159.000 Euro, ohne Makler. Den Kredit beantragte er direkt bei der Bank. Die Kosten für Steuern und Notar konnte er aus seinen Ersparnissen bestreiten und einen Kredit in Höhe des Verkehrswerts bekam er dank der Bürgschaft seiner Mutter. Damals lagen die Mieten in der Region zwischen 400 und 500 Euro, etwa ebenso hoch wie die Ratenzahlung, die man ihm für eine Hypothek über 40 Jahre vorschlug.
Die Zinsen betrugen im ersten Jahr 2,5 Prozent, die Raten 521 Euro. Im folgenden Jahr wurde der variable Zinssatz wirksam, der für den Rest der Hypothek galt: die aktuelle Höhe des Euribor2 plus ein Aufschlag von 1,25 Prozent. 2006 stieg die Rate damit auf 648 Euro, 2007 auf 758 Euro und 2008 auf 830 Euro. Da die Zinsbelastung in den ersten Jahren am größten ist, bringt ein Anstieg des Zinssatzes – der Euribor kletterte in diesen Jahren von 3 auf 5 Prozent – solche enormen Steigerungen mit sich. Gleichzeitig ging das B-Einkommen Víctors auf null zurück, da seine Firma die Folgen der Krise immer stärker zu spüren bekam.
Seitdem musste Víctor mit seinen 1 000 Euro alle Kosten decken. Im Mai beantragte er einen Privatkredit über 12 000 Euro, um die anfallenden Ausgaben bestreiten zu können, darunter die Erstkommunion seiner Tochter. „Als es mit den Schwierigkeiten losging, fing ich an, nach der Arbeit eine Jugendfußballmannschaft zu trainieren und an den Wochenenden alle möglichen Handwerksarbeiten zu übernehmen. Ich mache jeden Scheiß, der mir hilft, über die Runden zu kommen. Ich habe auch einen Lkw-Führerschein und kann Kleintransporte übernehmen, aber bis jetzt habe ich da noch keinen Auftrag bekommen. Jeden Tag gehe ich um acht Uhr aus dem Haus und komme abends nie vor neun zurück. Ich arbeite über 60 Stunden die Woche, weil ich immer 50 000 Sachen am Laufen habe, mit denen ich ein bisschen Geld verdiene. Wenn ich aber dringend was brauche, nehme ich eben die Kreditkarte und überziehe das Konto.“ Auch das ist teuer.
Víctor hat versucht, günstigere Konditionen für seine Hypothek zu erreichen. Doch die Antwort der Bank war immer negativ, weil der Wert seiner Wohnung inzwischen gesunken ist. „Und komm ja nicht auf die Idee, die Zahlungen auszusetzen! Hier ist es nicht so wie in den USA, dass du dein Haus zurückgibst und damit schuldenfrei bist. Hier nimmt dir die Bank die Wohnung weg, und nach der Zwangsversteigerung schuldest du immer noch den Unterschied zwischen dem Verkaufserlös und dem Kredit. Dann sind deine Bürgen dran, und wenn das nicht reicht, pfänden sie dein Gehalt.“
Tatsächlich ist in Spanien nur das Gehalt unter bestimmten Voraussetzungen von der Schuldenpfändung ausgenommen. Im Übrigen haftet, wie in allen Systemen auf Basis des Römischen Rechts, der Schuldner mit all seinem gegenwärtigen und zukünftigen Vermögen. In der angelsächsischen Tradition gilt normalerweise allein die Immobilie als Garantie für die Hypothek. Das Risiko des Wertverlustes liegt also bei der Bank. In Spanien kommen zur kompletten persönlichen Haftung noch die Bürgschaften hinzu. Das Kreditrisiko der Bank ist, sieht man von Gerichtskosten ab, praktisch gleich null.
Damit nicht genug: Eine kürzlich verabschiedete Verordnung erlaubt es der Bank, zusätzliche Garantien einzufordern, wenn die Immobilie seit der anfänglichen Schätzung mehr als 20 Prozent ihres Werts verloren hat. Da es keine Gesetze für den Fall der Überschuldung gibt, bleibt den Betroffenen als einziger Ausweg der Privatkredit. Auf der nächsten Stufe lauern also die privaten Unternehmen für Sofortkredite: die berühmten Kredithaie, deren Zinsen reiner Wucher sind.
Solange die Bank keine Umschuldung akzeptiert, bleibt Víctor nur die Hoffnung, dass bei der nächsten Festlelegung der Zinssatz noch immer auf dem derzeitigen historischen Tiefstand liegt. Dank der Maßnahmen der Europäischen Zentralbank (EZB), des nationalen Bankenrettungspaket und weiterer Finanzspritzen sank der Zinssatz im April auf 1,77 Prozent. Da wegen des hohen Verschuldungsniveaus in Spanien die Zyklen der Finanzmärkte ziemlich direkt auf die Haushalte durchschlagen, ist auch der normal verschuldete spanische Durchschnittsbürger zwangsläufig über die Zinssätze im Interbankenverkehr stets auf dem Laufenden. Auch Víctor kennt sich aus: „Statt den Banken zu helfen, sollten sie den Zinssatz für sämtliche Hypotheken jetzt neu festsetzen. Oder eine staatliche Hypothekenbank gründen, wie es sie früher gab, die die faulen Schulden der Leute aufkauft und mit dem jetzt geltenden Zinssatz berechnet.“
Am härtesten trifft die Krise in Spanien die Migranten. Die rund 500 000 Migrantenhaushalte mit Hypothekenbelastung sind den schlimmsten Usancen der Immobilienbranche ausgeliefert: Hypotheken mit variablen Zinssätzen und rapide steigenden Raten. Ende 2008 standen 634 800 der 5,2 Millionen Immigranten auf der Liste der „säumigen Schuldner“.3 Sie haben, anders als die Einheimischen, keine familiären Netzwerke und sind viel stärker von Arbeitslosigkeit betroffen, da die Arbeitgeber sogar in der Landwirtschaft zunehmend wieder Einheimische beschäftigen. Auf politischer Ebene reagierte man darauf mit dem „Plan de Retorno Voluntario“ („freiwillige Rückkehr“) nach dem Motto: Wer nach Hause will, dem helfen wir.
Der EU-Kommissar für Europäische Angelegenheiten, Joaquín Almunia, schätz ein, dass der Ausweg aus der Rezession in Spanien länger dauern werde als im Durchschnitt der Eurozone: „Das liegt an der Situation im Wohnungsmarkt, die in Spanien eine längere Anpassung erfordert.“ Diese „Anpassung“ bedeutet, dass mehrere tausend Menschen ihre Wohnung verlieren und die Banken die Ersparnisse der Haushalte abschöpfen werden.
Aus dem Spanischen Ralf Leonhard
Raúl Guillén ist Journalist in Madrid.
