Die Wohnungskrise am Beispiel Frankreich
von Benoît Breville
Jede Stadt hat ihre eigene Wohnungskrise, für deren Lösung es nicht an guten Vorschlägen mangelt – vor allem nicht im Vorfeld von Kommunalwahlen.
Zum Beispiel versprechen die Kandidat:innen im provenzalischen Städtchen L’Isle-sur-la-Sorgue vor den Wahlen Mitte März eine strengere Regulierung der vielen Ferienwohnungen im Stadtzentrum, die Ortsansässige verdrängen und die Preise in die Höhe treiben. In Carnac (Bretagne) konzentriert sich die Kritik auf Zweitwohnsitze. Häuser und Wohnungen, die durchschnittlich zehn Monate im Jahr leer stehen, machen dort 40 Prozent des Wohnungsbestands aus, in einigen Stadtvierteln sogar bis zu 70 Prozent.
In den französischen Großstädten hat die Knappheit an Mietwohnungen die Debatte über die Mietpreisbindung wieder angefacht. Anderswo, wie in Nevers oder Châtellerault, nimmt hingegen der Leerstand zu und die Innenstädte veröden.
Die Ursachen sind unterschiedlich, aber die Auswirkungen sind dieselben: Eine bezahlbare Wohnung zu finden wird in einem der höchstentwickelten Länder der Welt für viele zu einem Ding der Unmöglichkeit.
In Frankreich gibt es heute 350 000 Obdachlose, doppelt so viele wie 2012. Vier Millionen Menschen leben in „schlechten Wohnverhältnissen“ (mangelhafte Sanitäreinrichtungen, starke Überbelegung) und 12 Millionen in „prekären Wohnverhältnissen“ (unsichere Energieversorgung, Rückstände bei der Mietzahlung, teilweise Überbelegung).1
Fast 3 Millionen Menschen warten auf eine Sozialwohnung, gegenüber 1,8 Millionen vor zehn Jahren, wobei die Wartezeiten je nach Region zwischen 2 und 47 Monaten variieren. Auch jenseits dieser Extremfälle betrifft das Problem fast jeden: Die Wohnkosten sind mit Abstand der größte Ausgabenposten der privaten Haushalte. Sie verschlingen durchschnittlich 27 Prozent ihres Einkommens, bei einigen Mieter:innen sogar 50 Prozent.
Das war nicht immer so. Zwischen den 1950er und den 2000er Jahren schwankte der Anteil des Einkommens, den französische Haushalte fürs Wohnen aufwendeten, zwischen 10 und 15 Prozent. Früher investierte der Staat massiv in Wohnungsbau und Stadtplanung, und die Immobilienpreise entwickelten sich im Gleichschritt mit den Einkommen.
Seit Beginn der 2000er Jahre sind sie jedoch etwa fünfmal so schnell gestiegen wie die Löhne. Der Anstieg der Zinssätze im Jahr 2022 hat den Zugang zu Wohneigentum für Hunderttausende zusätzlich erschwert. Notgedrungen bleiben sie zur Miete wohnen, was den Druck auf einen ohnehin angespannten Wohnungsmarkt noch verstärkt.
Dabei gibt der Staat Jahr für Jahr Dutzende Milliarden Euro aus, um das Wohnen bezahlbarer zu machen. Die Maßnahmen der Politik laufen jedoch immer auf das Gleiche hinaus: die Nachfrage finanziell zu unterstützen – in Form von Beihilfen für die privaten Haushalte –, statt das Angebot an staatlich finanziertem Wohnraum auszuweiten. Im Endeffekt profitieren vor allem die privaten Vermieter.
Denn die Wohngeldhilfen von insgesamt 15 bis 20 Milliarden Euro pro Jahr, die für viele Familien unverzichtbar sind, dienen vor allem zur Finanzierung der steigenden Mieten. Die Subventionen für den Wohnungsbau wiederum bestehen aus einem Wirrwarr an Steuerbefreiungen, die den privaten Wohnungsbau und speziell Investitionen in Mietwohnungen fördern sollen, indem sie höhere Profite versprechen.
Seit 30 Jahren hat jeder Bauminister einer Maßnahme seinen Namen verpasst, der derzeitige Amtsinhaber, Vincent Jeanbrun, will keine Ausnahme von dieser Regel machen. Er hat daher den „Steuerstatus des privaten Vermieters“ eingeführt, der es Wohnungseigentümer:innen unter bestimmten Voraussetzungen ermöglicht, einen Teil ihrer Mieteinnahmen von der Steuer abzusetzen – ein lang gehegter Traum der Immobilienentwickler. Derlei Maßnahmen haben den Preisanstieg in der Vergangenheit jedoch nicht bremsen können. Sie haben stattdessen die regionalen Unterschiede vergrößert, indem sie Kapital in kleine und mittlere Städte mit günstigen Grundstückspreisen gelenkt haben, zum Nachteil von angespannten Wohngebieten.2
Zugleich hat die direkte staatliche Beteiligung am Neubau und an der Sanierung von Sozialwohnungen kontinuierlich abgenommen. Die Januar 2026 von Jeanbrun als „Elektroschock“ angekündigten Maßnahmen, mit denen binnen vier Jahren 2 Millionen neue Wohnungen geschaffen werden sollen, können nur einen winzigen Bruchteil der seit dem Amtsantritt von Emmanuel Macron erfolgten Kürzungen ausgleichen.
Die Bürgermeister:innen haben hier nur begrenzte Macht. Zwar erteilen sie Baugenehmigungen und legen den Stadtentwicklungsplan fest; sie können auch die Mieten teilweise regulieren und die Vermietung von Ferienwohnungen einschränken. Aber die der Wohnungsnot zugrunde liegenden Mechanismen entziehen sich ihrer Kontrolle. Hinzu kommt, dass viele Kommunen ohnehin knapp bei Kasse sind.
Gemessen an ihrer Bedeutung wird viel zu wenig über Wohnungspolitik diskutiert. Wohnen ist keine Ware wie jede andere. Schließlich verbringen wir einen Großteil unseres Lebens in den sogenannten eigenen vier Wänden. Die Wohnung dient als Rückzugsort, sozialer Treffpunkt oder Familiennest; hier erholen wir uns von den Strapazen des Arbeitsalltags – es sei denn, unser Zuhause dient auch noch als Büro –, bereiten uns auf Prüfungen, Schulabschlüsse und Examina vor oder ziehen die kommenden Generationen groß. Kurz gesagt: Versäumnisse im Wohnungsbau haben auch erhebliche soziale Kosten zur Folge.
Im angelsächsischen Bereich gibt es bereits etliche Studien, die die Auswirkungen der Wohnungskrise auf etliche Lebensbereiche analysieren. In Frankreich hingegen ist dieses Thema von einigen wegweisenden Studien abgesehen noch wenig erforscht; die versteckten Kosten der Krise sind weitgehend unbekannt.
Zu den sichtbaren Kosten für die öffentliche Hand gehören Wohngeld, Maßnahmen zur Verhinderung von Zwangsräumungen, Notunterkünfte für Obdachlose oder auch Programme zur energetischen Gebäudesanierung. In Verbindung mit einer Politik, die das Problem eher perpetuiert als löst, belasten diese Ausgaben jedes Jahr den Staatshaushalt. Und wenn die Mieten, Hypotheken oder Energiekosten einen immer größeren Teil des Einkommens verschlingen, müssen auch Privathaushalte sparen – zulasten von Gesundheit, Bildung oder Freizeit. Die hohen Wohnkosten wirken dann wie eine Art Steuer, die an die Immobilienbesitzer abgeführt wird, wodurch der Konsum gebremst und die Wirtschaftstätigkeit verlangsamt wird.
Schwieriger zu quantifizieren sind die indirekten Einflüsse, weil sie sich auf das gesamte Leben auswirken. So beeinflusst die Wohnsituation die körperliche und psychische Gesundheit.3 In einer feuchten, schlecht belüfteten Wohnung mit Schimmelflecken zu wohnen, erhöht das Risiko von Atemwegs- und Hauterkrankungen wie Asthma, Bronchitis, Allergien und Ekzemen. Überbelegung und Lärm können zu Schlafstörungen und Angstzuständen führen. Die Sorge, die Miete nicht bezahlen zu können, kann wiederum depressive Syndrome verstärken. Eine Studie aus Bristol kam zu dem Schluss, dass eine 2-Millionen-Pfund-Investition in die Verbesserung von Wohnraum dem Gesundheitssystem Einsparungen von 3 Millionen Pfund bringen würde.4
Nicht direkt sichtbar sind auch die potenziellen Einflüsse beengter Wohnverhältnisse auf Bildungsbiografien. Sie können die Lern- und Konzentrationsfähigkeit kleiner Kinder beeinträchtigen, die später im Schulalter möglicherweise häufiger krank werden und deshalb oder auch aus anderen Gründen den Unterricht versäumen, was sich wiederum negativ auf ihre Motivation und Leistungen auswirkt und das Risiko erhöht, sitzen zu bleiben.
„Bei einem Schulkind, das in einer überbelegten Wohnung lebt, ist die Wahrscheinlichkeit, in der Schule zu versagen, anderthalbmal höher als bei Kindern, die in angemessenen Wohnverhältnissen aufwachsen“, erklärt der französische Ökonom Pierre Madec.5 Hohe Mieten zwingen zudem viele Studierende dazu, nebenher länger zu jobben, was sich nachteilig auf ihre Studienleistung auswirkt.
Jeder Schul- oder Studienabbruch und jedes Examen, das wiederholt werden muss, verursacht unmittelbare Kosten für den Staatshaushalt sowie indirekte Kosten für die Gesellschaft in Form von Arbeitslosigkeit und prekären Lebensverhältnissen.
Die Wohnungskrise wirkt sich zudem auf die Demografie aus. Aus Platzmangel verzichten inzwischen viele Paare auf Kinder. In den großen französischen Städten haben junge Menschen mit mittlerem Einkommen heute 35 Quadratmeter Wohnfläche weniger zur Verfügung als noch vor 20 Jahren.6
In den USA hat laut dem Ökonomen Benjamin Couillard die Verteuerung des Wohnraums zwischen 1990 und 2020 zu einem Geburtenrückgang um 11 Prozent geführt. Anders gesagt: Ohne den Anstieg der Mieten wären 13 Millionen Kinder mehr geboren worden.7 Der Immobilienboom trägt also zum Geburtenrückgang und damit zur Überalterung der Bevölkerung bei, deren Kosten bereits jetzt den Staatshaushalt belasten.
Die Liste wäre nicht vollständig ohne die ökologischen Folgen der Wohnungskrise. In Frankreich gibt es mehr als 5 Millionen „Energieschleudern“, Gebäude mit sehr geringer Energieeffizienz, die saniert werden müssten. Die hohen Preise in den Städten fördern die Zersiedelung. Menschen werden aus den Zentren verdrängt, was zu einer höheren Abhängigkeit vom Auto führt. Außerdem entstehen immer mehr Einfamilienhäuser, die größer sind und damit schwieriger zu beheizen als Wohnungen.
Und schließlich hat die schlechte Wohnsituation einen nicht quantifizierbaren politischen Effekt. Auf dem dauerhaft angespannten Wohnungsmarkt findet inzwischen ein Verdrängungskampf statt, in dem die unteren Schichten um den Zugang zu den knappen Ressourcen Sozialwohnung, Wohngeld und andere Beihilfen konkurrieren.
Was der eine bekommt, scheint dem anderen weggenommen zu werden, was wiederum das Misstrauen gegenüber den Vergabeverfahren und letztlich gegenüber den staatlichen Institutionen selbst schürt.
Die Debatte dreht sich dann nicht mehr nur um die Knappheit, sondern auch um die Herkunft der Begünstigten, sodass die Forderung der extremen Rechten nach einer préférence nationale8 , der rassistischen Bevorzugung von Französ:innen gegenüber Migrant:innen, auf zusehends fruchtbaren Boden fällt.
Unterm Strich lässt sich sagen: In Sachen Wohnungspolitik ist Untätigkeit die teuerste Politik.
8 Vgl. Benoît Breville, „Nur für Franzosen“, LMd, November 2021.
Aus dem Französischen von Nicola Liebert
Benoît Bréville ist Direktor von LMd, Paris.
